Particuliers

En quoi consiste l’encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?

L’encadrement des loyers pose une limite au loyer que fixe le propriétaire d’un logement loué avec un bail d’habitation (y compris bail mobilité). Il s’applique uniquement dans les communes situées en zone tendue.

Vous pouvez vérifier si votre commune est située en zone tendue à l’aide de ce simulateur :

Il existe 2 types d’encadrement des loyers :

  • les règles qui s’appliquent dans la plupart des communes de zone tendue

  • les règles spécifiques (notamment le complément de loyer, les loyers de référence minoré et majoré) qui s’appliquent à Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier (depuis le 1er juillet 2022) et Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022).

L’encadrement des loyers concerne les logements vides et les logements meublés. Mais les logements soumis à la loi de 1948, ou conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-location en sont exclus.

    Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

    Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an, à la condition que ce soit prévu dans le bail.

    Le propriétaire peut augmenter le loyer dans 3 cas seulement, et à certaines conditions :

    Si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois, le loyer peut être augmenté de la variation annuelle de l’IRL publié à la date de signature du nouveau bail.

    À noter

    le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer au sein du bail.

      Le nouveau loyer peut être augmenté si les 2 conditions suivantes sont remplies :

      • La consommation du logement en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

      • Le propriétaire a financé des travaux d’amélioration (hors travaux d’économie d’énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence

      Ces travaux doivent :

      • avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives

      • être d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge)

      Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.

      À savoir

      le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.

        Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 3 conditions suivantes sont remplies :

        • Des travaux d’amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois

        • Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer

        • La consommation du logement en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

        À noter

        le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer au sein du bail.

            Il est possible d’augmenter le loyer appliqué à l’ancien locataire si les 2 conditions suivantes sont remplies :

            • La consommation du logement en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

            • Ce loyer est sous-évalué. Il est possible d’estimer la sous-évaluation d’un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

            Lorsque ces 2 conditions sont remplies, le loyer peut être augmenté. Mais la hausse du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :

            • Montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

            • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l’IRL si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois

              Le propriétaire fixe librement le loyer.

              À savoir

              Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an à la condition qu’une clause inscrite dans le bail le prévoit.

            À Paris, le loyer d’un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er juillet 2019 est encadré par des loyers de référence.

            Ces montants varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l’époque de construction du logement.

            L’encadrement des loyers concerne les logements vides et les logements meublés. Mais les logements soumis à la loi de 1948, ou conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-location en sont exclus.

              Loyer de base

              Montant du loyer de base

              Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

              À savoir

              vous pouvez connaître le loyers de référence majoré à l’aide de ce simulateur.

              Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

              Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

              • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

              • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

              • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

              La proposition doit contenir les éléments suivants :

              Informations sur le loyer

              Le bail doit indiquer 

              • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

              • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…).

              À savoir

              il est possible de connaître les loyers de référence.

              Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

              Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

              En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

              Complément de loyer

              Conditions

              Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

              • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

              • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

              Attention

              Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

              Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

              Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

              Contestation

              Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

              Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

              Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

              À savoir

              en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

              Attention

              un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

              À l’approche du renouvellement du bail :

              • lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré , le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer ,

              • lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré , le locataire peut engager une action en diminution de loyer .

              À noter

              il est possible de connaître les loyers de référence.

              Quelles sont les conditions ?

              Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

              Ce nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

              À noter

              il est possible de connaître les loyers de référence.

              Le propriétaire doit adresser une notification au locataire :

              • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

              • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

              • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

              Cette notification doit contenir les éléments suivants :

              À savoir

              lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer , il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l’échéance du bail.

              Comment contester ?

              Le locataire peut contester l’action en réévaluation de loyer .

              Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

              • Soit dans le même groupe d’immeubles

              • Soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

              À noter

              ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers en agglomération parisienne  .

              En cas de désaccord ou en l’absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).

              Si le désaccord persiste en dépit de l’action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.

              Attention

              si le juge n’est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser pour fixer le nouveau loyer.

              Comment appliquer le nouveau loyer ?

              Lorsqu’un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s’applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

              La hausse de loyer est étalée :

              • Pour un bail de 3 ans, d’1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)

              • Pour un bail de 6 ans, d’1/6 par an

              Exemple

              Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 €  :

              • La hausse à appliquer est de 50 € mensuels

              • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d’1/3 par an.

              • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 € ), et la 3e année de 50 € par mois.

              Toutefois, l’augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

              • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n’avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

              • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

                Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

                Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

                • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l’échéance du bail

                • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

                À noter

                il est possible de connaître les loyers de référence.

                Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

                • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                • Soit par acte de commissaire de justice

                • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                La demande doit contenir les éléments suivants :

                Si le propriétaire refuse, ou s’il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l’échéance du bail.

                Si aucun accord n’est trouvé en dépit de l’action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l’échéance du bail.

                Attention

                si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser.

                  Loyer de base

                  Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d’un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d’inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

                  Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                  À noter

                  vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                  Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                  Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l’IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois.

                  Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                  À noter

                  vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                  Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                  En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                  Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                  Attention

                  le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.

                    Conditions

                    Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

                    Ces travaux peuvent être 

                    • des travaux d’amélioration (hors travaux d’économie d’énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

                    • ou des travaux de mise aux normes de décence.

                    Ces travaux doivent 

                    • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

                    • et être d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

                    Quel nouveau loyer fixer ?

                    Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

                    • d’un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC,

                    • dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                    À noter

                    vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                    Comment contester ?

                    Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                    En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                    Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                      Quel nouveau loyer fixer ?

                      Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d’amélioration ont été réalisés 

                      • depuis moins de 6 mois

                      • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

                      Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                      À noter

                      vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                      Comment contester ?

                      Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                      En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                      Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                          Si le loyer pratiqué avec l’ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

                          Comment savoir si l’ancien loyer est sous-évalué ?

                          Il est possible d’estimer la sous-évaluation d’un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                          À noter

                          ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers en agglomération parisienne  .

                          Comment fixer le nouveau loyer ?

                          Il faut respecter les 2 règles suivantes :

                          1re règle, l’augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

                          • Montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                          • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l’IRL si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois

                          2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                          À noter

                          vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                          Comment contester le nouveau loyer ?

                          Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                          En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                          Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                            Complément de loyer

                            Conditions

                            Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                            • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                            • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                            Attention

                            Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                            Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                            Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                            Contestation

                            Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                            Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                            Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                            À savoir

                            en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                            Loyer de base

                            Montant du loyer de base

                            Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                            À savoir

                            vous pouvez connaître le loyers de référence majoré à l’aide de ce simulateur.

                            Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

                            Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                            • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                            • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                            • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                            La proposition doit contenir les éléments suivants :

                            Informations sur le loyer

                            Le bail doit indiquer 

                            • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                            • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…).

                            À savoir

                            il est possible de connaître les loyers de référence.

                            Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                            Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                            En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                            Complément de loyer

                            Conditions

                            Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                            • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                            • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                            Attention

                            Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                            Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                            Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                            Contestation

                            Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                            Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                            Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                            À savoir

                            en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                          À Montpellier, le loyer d’un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er juillet 2022 ne doit pas dépasser un montant maximum. Ce montant maximum dépend du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement.

                          L’encadrement des loyers concerne les logements vides et les logements meublés. Mais les logements soumis à la loi de 1948, ou conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-location en sont exclus.

                            Loyer de base

                            Montant du loyer de base

                            Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                            À savoir

                            vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                            Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

                            Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                            • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                            • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                            • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                            La proposition doit contenir les éléments suivants :

                            Informations sur le loyer

                            Le bail doit indiquer :

                            • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                            • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…).

                            À savoir

                            vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                            Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                            Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                            En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                            Complément de loyer

                            Conditions

                            Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                            • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                            • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                            Attention

                            Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                            Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                            Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                            Contestation

                            Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                            Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                            Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                            À savoir

                            en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                            Attention

                            un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

                            À l’approche du renouvellement du bail :

                            • lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré , le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer ,

                            • lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré , le locataire peut engager une action en diminution de loyer .

                            À savoir

                            vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                            Quelles sont les conditions ?

                            Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

                            Ce nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

                            À savoir

                            vous pouvez connaître les loyers de référence minorés à l’aide de ce simulateur.

                            Le propriétaire doit adresser une notification au locataire :

                            • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                            • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                            • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                            Cette notification doit contenir les éléments suivants :

                            À savoir

                            lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer , il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l’échéance du bail.

                            Comment contester ?

                            Le locataire peut contester l’action en réévaluation de loyer .

                            Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

                            • Soit dans le même groupe d’immeubles

                            • Soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

                            À noter

                            ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers  .

                            En cas de désaccord ou en l’absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).

                            Si le désaccord persiste en dépit de l’action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.

                            Attention

                            si le juge n’est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser pour fixer le nouveau loyer.

                            Comment appliquer le nouveau loyer ?

                            Lorsqu’un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s’applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

                            La hausse de loyer est étalée :

                            • Pour un bail de 3 ans, d’1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 % )

                            • Pour un bail de 6 ans, d’1/6 par an

                            Exemple

                            Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 €  :

                            • La hausse à appliquer est de 50 € mensuels

                            • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d’1/3 par an.

                            • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 € ), et la 3e année de 50 € par mois.

                            Toutefois, l’augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

                            • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n’avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

                            • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

                              Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

                              Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

                              • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l’échéance du bail

                              • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

                              À savoir

                              vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                              Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

                              • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                              • Soit par acte de commissaire de justice

                              • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                              La demande doit contenir les éléments suivants :

                              Si le propriétaire refuse, ou s’il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l’échéance du bail.

                              Si aucun accord n’est trouvé en dépit de l’action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l’échéance du bail.

                              Attention

                              si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser.

                                Loyer de base

                                Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d’un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d’inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

                                Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                À savoir

                                vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                                Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l’IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois.

                                Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                À savoir

                                vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                Attention

                                le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.

                                  Conditions

                                  Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

                                  Ces travaux peuvent être :

                                  • des travaux d’amélioration (hors travaux d’économie d’énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

                                  • ou des travaux de mise aux normes de décence.

                                  Ces travaux doivent :

                                  • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

                                  • et être d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

                                  Quel nouveau loyer fixer ?

                                  Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

                                  • d’un montant égal à 15 % du montant des travaux  TTC 

                                  • dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail

                                  À savoir

                                  vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                  Comment contester ?

                                  Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                  En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                  Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                    Quel nouveau loyer fixer ?

                                    Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d’amélioration ont été réalisés :

                                    • depuis moins de 6 mois

                                    • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer

                                    Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                    À savoir

                                    vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                    Comment contester ?

                                    Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                    En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                    Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                        Si le loyer pratiqué avec l’ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

                                        Comment savoir si l’ancien loyer est sous-évalué ?

                                        Il est possible d’estimer la sous-évaluation d’un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                                        À noter

                                        ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers  .

                                        Comment fixer le nouveau loyer ?

                                        Il faut respecter les 2 règles suivantes :

                                        1re règle, l’augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

                                        • Montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                                        • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l’IRL si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois

                                        2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                        À savoir

                                        vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                        Comment contester le nouveau loyer ?

                                        Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                        En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                        Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                          Complément de loyer

                                          Conditions

                                          Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                          • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                          • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                          Attention

                                          Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                          Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                          Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                          Contestation

                                          Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                          Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                          Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                          À savoir

                                          en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                          Loyer de base

                                          Montant du loyer de base

                                          Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                          À savoir

                                          vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                          Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

                                          Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                          • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                          • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                          • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                          La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                          Informations sur le loyer

                                          Le bail doit indiquer :

                                          • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                                          • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…).

                                          À savoir

                                          vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                          Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                          Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                          En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                          Complément de loyer

                                          Conditions

                                          Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                          • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                          • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                          Attention

                                          Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                          Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                          Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                          Contestation

                                          Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                          Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                          Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                          À savoir

                                          en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                        À Bordeaux, le loyer d’un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 15 juillet 2022 ne doit pas dépasser un montant maximum. Ce montant maximum dépend du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement.

                                        L’encadrement des loyers concerne les logements vides et les logements meublés. Mais les logements soumis à la loi de 1948, ou conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-location en sont exclus.

                                          Loyer de base

                                          Montant du loyer de base

                                          Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                          À savoir

                                          vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                          Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

                                          Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                          • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                          • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                          • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                          La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                          Informations sur le loyer

                                          Le bail doit indiquer :

                                          • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                                          • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…).

                                          À savoir

                                          vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                          Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                          Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                          En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                          Complément de loyer

                                          Conditions

                                          Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                          • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                          • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                          Attention

                                          Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                          Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                          Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                          Contestation

                                          Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                          Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                          Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                          À savoir

                                          en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                          Attention

                                          un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

                                          À l’approche du renouvellement du bail :

                                          • lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré , le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer ,

                                          • lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré , le locataire peut engager une action en diminution de loyer .

                                          À savoir

                                          vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                          Quelles sont les conditions ?

                                          Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

                                          Ce nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

                                          À savoir

                                          vous pouvez connaître les loyers de référence minorés à l’aide de ce simulateur.

                                          Le propriétaire doit adresser une notification au locataire :

                                          • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                          • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                          • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                          Cette notification doit contenir les éléments suivants :

                                          À savoir

                                          lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer , il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l’échéance du bail.

                                          Comment contester ?

                                          Le locataire peut contester l’action en réévaluation de loyer .

                                          Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

                                          • Soit dans le même groupe d’immeubles

                                          • Soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

                                          À noter

                                          ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers  .

                                          En cas de désaccord ou en l’absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).

                                          Si le désaccord persiste en dépit de l’action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.

                                          Attention

                                          si le juge n’est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser pour fixer le nouveau loyer.

                                          Comment appliquer le nouveau loyer ?

                                          Lorsqu’un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s’applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

                                          La hausse de loyer est étalée :

                                          • Pour un bail de 3 ans, d’1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 % )

                                          • Pour un bail de 6 ans, d’1/6 par an

                                          Exemple

                                          Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 €  :

                                          • La hausse à appliquer est de 50 € mensuels

                                          • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d’1/3 par an.

                                          • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 € ), et la 3e année de 50 € par mois.

                                          Toutefois, l’augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

                                          • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n’avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

                                          • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

                                            Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

                                            Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

                                            • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l’échéance du bail

                                            • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

                                            À savoir

                                            vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                            Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

                                            • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                            • Soit par acte de commissaire de justice

                                            • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                            La demande doit contenir les éléments suivants :

                                            Si le propriétaire refuse, ou s’il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l’échéance du bail.

                                            Si aucun accord n’est trouvé en dépit de l’action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l’échéance du bail.

                                            Attention

                                            si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser.

                                              Loyer de base

                                              Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d’un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d’inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

                                              Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                              À savoir

                                              vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                              Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                                              Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l’IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois.

                                              Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                              À savoir

                                              vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                              Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                              En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                              Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                              Attention

                                              le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.

                                                Conditions

                                                Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

                                                Ces travaux peuvent être :

                                                • des travaux d’amélioration (hors travaux d’économie d’énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

                                                • ou des travaux de mise aux normes de décence.

                                                Ces travaux doivent :

                                                • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

                                                • et être d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

                                                Quel nouveau loyer fixer ?

                                                Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

                                                • d’un montant égal à 15 % du montant des travaux  TTC 

                                                • dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail

                                                À savoir

                                                vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                                Comment contester ?

                                                Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                  Quel nouveau loyer fixer ?

                                                  Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d’amélioration ont été réalisés :

                                                  • depuis moins de 6 mois

                                                  • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer

                                                  Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                  À savoir

                                                  vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                                  Comment contester ?

                                                  Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                  En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                  Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                      Si le loyer pratiqué avec l’ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

                                                      Comment savoir si l’ancien loyer est sous-évalué ?

                                                      Il est possible d’estimer la sous-évaluation d’un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                                                      À noter

                                                      ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers  .

                                                      Comment fixer le nouveau loyer ?

                                                      Il faut respecter les 2 règles suivantes :

                                                      1re règle, l’augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

                                                      • Montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                                                      • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l’IRL si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois

                                                      2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                      À savoir

                                                      vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                                      Comment contester le nouveau loyer ?

                                                      Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                      En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                      Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                        Complément de loyer

                                                        Conditions

                                                        Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                        • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                        • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                        Attention

                                                        Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                        Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                        Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                        Contestation

                                                        Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                        Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                        Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                        À savoir

                                                        en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                        Loyer de base

                                                        Montant du loyer de base

                                                        Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                        À savoir

                                                        vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                                        Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

                                                        Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                        • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                        • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                        • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                        La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                        Informations sur le loyer

                                                        Le bail doit indiquer :

                                                        • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                                                        • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…).

                                                        À savoir

                                                        vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l’aide de ce simulateur.

                                                        Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                        Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                        En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                        Complément de loyer

                                                        Conditions

                                                        Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                        • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                        • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                        Attention

                                                        Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                        Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                        Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                        Contestation

                                                        Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                        Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                        Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                        À savoir

                                                        en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                      Sur le territoire d’Est Ensemble, le loyer d’un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er décembre 2021 ne doit pas dépasser un montant maximum. Ce montant maximum dépend du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement.

                                                      L’encadrement des loyers concerne les logements vides et les logements meublés. Mais les logements soumis à la loi de 1948, ou conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-location en sont exclus.

                                                        Loyer de base

                                                        Montant du loyer de base

                                                        Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                        À savoir

                                                        il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                        Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

                                                        Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                        • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                        • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                        • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                        La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                        Informations sur le loyer

                                                        Le bail doit indiquer :

                                                        • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                                                        • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…).

                                                        À savoir

                                                        il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                        Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                        Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                        En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                        Complément de loyer

                                                        Conditions

                                                        Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                        • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                        • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                        Attention

                                                        Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                        Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                        Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                        Contestation

                                                        Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                        Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                        Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                        À savoir

                                                        en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                        Attention

                                                        un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

                                                        À l’approche du renouvellement du bail :

                                                        • lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré , le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer ,

                                                        • lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré , le locataire peut engager une action en diminution de loyer .

                                                        À noter

                                                        il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                        Quelles sont les conditions ?

                                                        Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

                                                        Ce nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

                                                        À noter

                                                        il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                        Le propriétaire doit adresser une notification au locataire :

                                                        • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                        • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                        • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                        Cette notification doit contenir les éléments suivants :

                                                        À savoir

                                                        lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer , il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l’échéance du bail.

                                                        Comment contester ?

                                                        Le locataire peut contester l’action en réévaluation de loyer .

                                                        Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

                                                        • Soit dans le même groupe d’immeubles

                                                        • Soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

                                                        À noter

                                                        ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers en agglomération parisienne  .

                                                        En cas de désaccord ou en l’absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).

                                                        Si le désaccord persiste en dépit de l’action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.

                                                        Attention

                                                        si le juge n’est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser pour fixer le nouveau loyer.

                                                        Comment appliquer le nouveau loyer ?

                                                        Lorsqu’un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s’applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

                                                        La hausse de loyer est étalée :

                                                        • Pour un bail de 3 ans, d’1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 % )

                                                        • Pour un bail de 6 ans, d’1/6 par an

                                                        Exemple

                                                        Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 €  :

                                                        • La hausse à appliquer est de 50 € mensuels

                                                        • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d’1/3 par an.

                                                        • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 € ), et la 3e année de 50 € par mois.

                                                        Toutefois, l’augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

                                                        • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n’avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

                                                        • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

                                                          Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

                                                          Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

                                                          • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l’échéance du bail

                                                          • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

                                                          À noter

                                                          il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                          Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

                                                          • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                          • Soit par acte de commissaire de justice

                                                          • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                          La demande doit contenir les éléments suivants :

                                                          Si le propriétaire refuse, ou s’il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l’échéance du bail.

                                                          Si aucun accord n’est trouvé en dépit de l’action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l’échéance du bail.

                                                          Attention

                                                          si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser.

                                                            Loyer de base

                                                            Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d’un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d’inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

                                                            Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                            À noter

                                                            il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                            Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                                                            Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l’IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois.

                                                            Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                            À noter

                                                            il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                            Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                            En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                            Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                            Attention

                                                            le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.

                                                              Conditions

                                                              Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

                                                              Ces travaux peuvent être :

                                                              • des travaux d’amélioration (hors travaux d’économie d’énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

                                                              • ou des travaux de mise aux normes de décence.

                                                              Ces travaux doivent :

                                                              • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

                                                              • et être d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

                                                              Quel nouveau loyer fixer ?

                                                              Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

                                                              • d’un montant égal à 15 % du montant des travaux  TTC 

                                                              • dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail

                                                              À noter

                                                              il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                              Comment contester ?

                                                              Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                              En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                              Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                Quel nouveau loyer fixer ?

                                                                Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d’amélioration ont été réalisés :

                                                                • depuis moins de 6 mois

                                                                • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer

                                                                Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                À noter

                                                                il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                Comment contester ?

                                                                Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                    Si le loyer pratiqué avec l’ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

                                                                    Comment savoir si l’ancien loyer est sous-évalué ?

                                                                    Il est possible d’estimer la sous-évaluation d’un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                                                                    À noter

                                                                    ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers en agglomération parisienne  .

                                                                    Comment fixer le nouveau loyer ?

                                                                    Il faut respecter les 2 règles suivantes :

                                                                    1re règle, l’augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

                                                                    • Montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                                                                    • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l’IRL si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois

                                                                    2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                    À noter

                                                                    il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                    Comment contester le nouveau loyer ?

                                                                    Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                    En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                    Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                      Complément de loyer

                                                                      Conditions

                                                                      Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                      • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                      • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                      Attention

                                                                      Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                                      Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                      Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                      Contestation

                                                                      Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                      Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                      Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                      À savoir

                                                                      en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                                      Loyer de base

                                                                      Montant du loyer de base

                                                                      Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                      À savoir

                                                                      il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                      Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

                                                                      Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                                      • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                      • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                                      • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                      La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                                      Informations sur le loyer

                                                                      Le bail doit indiquer :

                                                                      • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                                                                      • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…).

                                                                      À savoir

                                                                      il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                      Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                                      Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                                      En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                                      Complément de loyer

                                                                      Conditions

                                                                      Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                      • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                      • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                      Attention

                                                                      Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                                      Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                      Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                      Contestation

                                                                      Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                      Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                      Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                      À savoir

                                                                      en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                                    À Lille, Hellemmes et Lomme, le loyer d’un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er mars 2020 ne doit pas dépasser un montant maximum fixés par arrêté préfectoral. Ce montant maximum dépend du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement.

                                                                    L’encadrement des loyers concerne les logements vides et les logements meublés. Mais les logements soumis à la loi de 1948, ou conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-location en sont exclus.

                                                                      Loyer de base

                                                                      Montant du loyer de base

                                                                      Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                      À savoir

                                                                      il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                      Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

                                                                      Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                                      • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                      • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                                      • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                      La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                                      Informations sur le loyer

                                                                      Le bail doit indiquer :

                                                                      • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer)

                                                                      • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…)

                                                                      À savoir

                                                                      il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                      Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                                      Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                                      En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                                      Complément de loyer

                                                                      Conditions

                                                                      Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                      • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                      • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                      Attention

                                                                      Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                                      Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                      Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                      Contestation

                                                                      Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                      Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                      Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                      À savoir

                                                                      en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                                      Attention

                                                                      un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

                                                                      À l’approche du renouvellement du bail :

                                                                      • lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré , le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer ,

                                                                      • lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré , le locataire peut engager une action en diminution de loyer .

                                                                      À noter

                                                                      il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                      Quelles sont les conditions ?

                                                                      Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

                                                                      Ce nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

                                                                      À noter

                                                                      il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                      Le propriétaire doit adresser une notification au locataire :

                                                                      • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                      • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                                      • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                      Cette notification doit contenir les éléments suivants :

                                                                      À savoir

                                                                      lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer , il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l’échéance du bail.

                                                                      Comment contester ?

                                                                      Le locataire peut contester l’action en réévaluation de loyer .

                                                                      Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

                                                                      • Soit dans le même groupe d’immeubles

                                                                      • Soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

                                                                      À noter

                                                                      ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers  .

                                                                      En cas de désaccord ou en l’absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).

                                                                      Si le désaccord persiste en dépit de l’action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.

                                                                      Attention

                                                                      si le juge n’est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser pour fixer le nouveau loyer.

                                                                      Comment appliquer le nouveau loyer ?

                                                                      Lorsqu’un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s’applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

                                                                      La hausse de loyer est étalée :

                                                                      • Pour un bail de 3 ans, d’1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)

                                                                      • Pour un bail de 6 ans, d’1/6 par an

                                                                      Exemple

                                                                      Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 €  :

                                                                      • La hausse à appliquer est de 50 € mensuels

                                                                      • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d’1/3 par an.

                                                                      • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 € ), et la 3e année de 50 € par mois.

                                                                      Toutefois, l’augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

                                                                      • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n’avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

                                                                      • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

                                                                        Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

                                                                        Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

                                                                        • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l’échéance du bail

                                                                        • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

                                                                        À noter

                                                                        il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                        Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

                                                                        • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                        • Soit par acte de commissaire de justice

                                                                        • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                        La demande doit contenir les éléments suivants :

                                                                        Si le propriétaire refuse, ou s’il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l’échéance du bail.

                                                                        Si aucun accord n’est trouvé en dépit de l’action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l’échéance du bail.

                                                                        Attention

                                                                        si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser.

                                                                          Loyer de base

                                                                          Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d’un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d’inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

                                                                          Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                          À noter

                                                                          il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                          Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                                                                          Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l’IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois.

                                                                          Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                          À noter

                                                                          il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                          Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                          En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                          Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                          Attention

                                                                          le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.

                                                                            Conditions

                                                                            Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

                                                                            Ces travaux peuvent être 

                                                                            • des travaux d’amélioration (hors travaux d’économie d’énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

                                                                            • ou des travaux de mise aux normes de décence.

                                                                            Ces travaux doivent 

                                                                            • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

                                                                            • et être d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

                                                                            Quel nouveau loyer fixer ?

                                                                            Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

                                                                            • d’un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC,

                                                                            • dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                            À noter

                                                                            il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                            Comment contester ?

                                                                            Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                            En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                            Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                              Quel nouveau loyer fixer ?

                                                                              Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d’amélioration ont été réalisés 

                                                                              • depuis moins de 6 mois

                                                                              • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

                                                                              Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                              À noter

                                                                              il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                              Comment contester ?

                                                                              Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                              En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                              Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                                  Si le loyer pratiqué avec l’ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

                                                                                  Comment savoir si l’ancien loyer est sous-évalué ?

                                                                                  Il est possible d’estimer la sous-évaluation d’un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                                                                                  À noter

                                                                                  ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers  .

                                                                                  Comment fixer le nouveau loyer ?

                                                                                  Il faut respecter les 2 règles suivantes :

                                                                                  1re règle, l’augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

                                                                                  • Montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                                                                                  • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l’IRL si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois

                                                                                  2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                  À noter

                                                                                  il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                  Comment contester le nouveau loyer ?

                                                                                  Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                                  En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                                  Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                                    Complément de loyer

                                                                                    Conditions

                                                                                    Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                                    • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                                    • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                                    Attention

                                                                                    Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                                                    Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                                    Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                                    Contestation

                                                                                    Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                                    Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                    Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                    À savoir

                                                                                    en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                                                    Loyer de base

                                                                                    Montant du loyer de base

                                                                                    Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                    À savoir

                                                                                    il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                    Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

                                                                                    Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                                                    • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                                    • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                                                    • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                                    La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                                                    Informations sur le loyer

                                                                                    Le bail doit indiquer :

                                                                                    • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer)

                                                                                    • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…)

                                                                                    À savoir

                                                                                    il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                    Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                                                    Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                                                    En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                                                    Complément de loyer

                                                                                    Conditions

                                                                                    Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                                    • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                                    • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                                    Attention

                                                                                    Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                                                    Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                                    Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                                    Contestation

                                                                                    Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                                    Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                    Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                    À savoir

                                                                                    en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                                                  À Lyon et Villeurbanne, le loyer d’un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er novembre 2020 ne doit pas dépasser un montant maximum fixés par arrêté préfectoral. Ce montant maximum dépend du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement.

                                                                                    Loyer de base

                                                                                    Montant du loyer de base

                                                                                    Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                    À savoir

                                                                                    il est possible de connaître les  loyers de référence – APPLICATION/PDF – 241.8 KB  .

                                                                                    Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

                                                                                    Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                                                    • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                                    • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                                                    • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                                    La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                                                    Informations sur le loyer

                                                                                    Le bail doit indiquer :

                                                                                    • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                                                                                    • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…) ?

                                                                                    À savoir

                                                                                    il est possible de connaître les  loyers de référence – APPLICATION/PDF – 241.8 KB  .

                                                                                    Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                                                    Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                                                    En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                                                    Complément de loyer

                                                                                    Conditions

                                                                                    Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                                    • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                                    • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                                    Attention

                                                                                    Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                                                    Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                                    Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                                    Contestation

                                                                                    Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                                    Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                    Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                    À savoir

                                                                                    en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                                                    Attention

                                                                                    un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

                                                                                    À l’approche du renouvellement du bail :

                                                                                    • lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré , le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer ,

                                                                                    • lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré , le locataire peut engager une action en diminution de loyer .

                                                                                    À noter

                                                                                    il est possible de connaître les  loyers de référence – APPLICATION/PDF – 241.8 KB  .

                                                                                    Quelles sont les conditions ?

                                                                                    Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

                                                                                    Ce nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

                                                                                    À noter

                                                                                    il est possible de connaître les  loyers de référence – APPLICATION/PDF – 241.8 KB  .

                                                                                    Le propriétaire doit adresser une notification au locataire :

                                                                                    • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                                    • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                                                    • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                                    Cette notification doit contenir les éléments suivants :

                                                                                    À savoir

                                                                                    lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer , il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l’échéance du bail.

                                                                                    Comment contester ?

                                                                                    Le locataire peut contester l’action en réévaluation de loyer .

                                                                                    Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

                                                                                    • Soit dans le même groupe d’immeubles

                                                                                    • Soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

                                                                                    À noter

                                                                                    ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers  .

                                                                                    En cas de désaccord ou en l’absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).

                                                                                    Si le désaccord persiste en dépit de l’action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.

                                                                                    Attention

                                                                                    si le juge n’est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser pour fixer le nouveau loyer.

                                                                                    Comment appliquer le nouveau loyer ?

                                                                                    Lorsqu’un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s’applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

                                                                                    La hausse de loyer est étalée :

                                                                                    • Pour un bail de 3 ans, d’1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)

                                                                                    • Pour un bail de 6 ans, d’1/6 par an

                                                                                    Exemple

                                                                                    Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 €  :

                                                                                    • La hausse à appliquer est de 50 € mensuels

                                                                                    • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d’1/3 par an.

                                                                                    • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 € ), et la 3e année de 50 € par mois.

                                                                                    Toutefois, l’augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

                                                                                    • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n’avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

                                                                                    • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

                                                                                      Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

                                                                                      Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

                                                                                      • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l’échéance du bail

                                                                                      • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

                                                                                      À noter

                                                                                      il est possible de connaître les  loyers de référence – APPLICATION/PDF – 241.8 KB  .

                                                                                      Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

                                                                                      • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                                      • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                                                      • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                                      La demande doit contenir les éléments suivants :

                                                                                      Si le propriétaire refuse, ou s’il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l’échéance du bail.

                                                                                      Si aucun accord n’est trouvé en dépit de l’action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l’échéance du bail.

                                                                                      Attention

                                                                                      si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser.

                                                                                        Loyer de base

                                                                                        Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d’un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d’inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

                                                                                        Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                        À noter

                                                                                        il est possible de connaître les  loyers de référence – APPLICATION/PDF – 241.8 KB  .

                                                                                        Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                                                                                        Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l’IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois.

                                                                                        Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                        À noter

                                                                                        il est possible de connaître les  loyers de référence – APPLICATION/PDF – 241.8 KB  .

                                                                                        Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                                        En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                                        Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                                        Attention

                                                                                        le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.

                                                                                          Conditions

                                                                                          Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

                                                                                          Ces travaux peuvent être 

                                                                                          • des travaux d’amélioration (hors travaux d’économie d’énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

                                                                                          • ou des travaux de mise aux normes de décence.

                                                                                          Ces travaux doivent 

                                                                                          • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

                                                                                          • et être d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

                                                                                          Quel nouveau loyer fixer ?

                                                                                          Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

                                                                                          • d’un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC,

                                                                                          • dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                          À noter

                                                                                          il est possible de connaître les  loyers de référence – APPLICATION/PDF – 241.8 KB  .

                                                                                          Comment contester ?

                                                                                          Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                                          En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                                          Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                                            Quel nouveau loyer fixer ?

                                                                                            Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d’amélioration ont été réalisés :

                                                                                            • depuis moins de 6 mois

                                                                                            • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

                                                                                            Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                            À noter

                                                                                            il est possible de connaître les  loyers de référence – APPLICATION/PDF – 241.8 KB  .

                                                                                            Comment contester ?

                                                                                            Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                                            En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                                            Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                                                Si le loyer pratiqué avec l’ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

                                                                                                Comment savoir si l’ancien loyer est sous-évalué ?

                                                                                                Il est possible d’estimer la sous-évaluation d’un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                                                                                                À noter

                                                                                                ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers  .

                                                                                                Comment fixer le nouveau loyer ?

                                                                                                Il faut respecter les 2 règles suivantes :

                                                                                                1re règle, l’augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

                                                                                                • Montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                                                                                                • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l’IRL si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois

                                                                                                2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                                À noter

                                                                                                il est possible de connaître les  loyers de référence – APPLICATION/PDF – 241.8 KB  .

                                                                                                Comment contester le nouveau loyer ?

                                                                                                Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                                                En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                                                Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                                                  Complément de loyer

                                                                                                  Conditions

                                                                                                  Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                                                  • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                                                  • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                                                  Attention

                                                                                                  Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                                                                  Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                                                  Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                                                  Contestation

                                                                                                  Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                                                  Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                                  Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                                  À savoir

                                                                                                  en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                                                                  Loyer de base

                                                                                                  Montant du loyer de base

                                                                                                  Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                                  À savoir

                                                                                                  il est possible de connaître les  loyers de référence – APPLICATION/PDF – 241.8 KB  .

                                                                                                  Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

                                                                                                  Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                                                                  • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                                                  • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                                                                  • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                                                  La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                                                                  Informations sur le loyer

                                                                                                  Le bail doit indiquer :

                                                                                                  • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

                                                                                                  • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…) ?

                                                                                                  À savoir

                                                                                                  il est possible de connaître les  loyers de référence – APPLICATION/PDF – 241.8 KB  .

                                                                                                  Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                                                                  Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                                                                  En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                                                                  Complément de loyer

                                                                                                  Conditions

                                                                                                  Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                                                  • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                                                  • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                                                  Attention

                                                                                                  Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                                                                  Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                                                  Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                                                  Contestation

                                                                                                  Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                                                  Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                                  Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                                  À savoir

                                                                                                  en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                                                                Dans les villes de Plaine commune, le loyer d’un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er juin 2021 est encadré par des loyers de référence fixés par le préfet. Ces loyers de référence varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l’époque de construction du logement.

                                                                                                L’encadrement des loyers concerne les logements vides et les logements meublés. Mais les logements soumis à la loi de 1948, ou conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-location en sont exclus.

                                                                                                  Loyer de base

                                                                                                  Montant du loyer de base

                                                                                                  Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                                  À savoir

                                                                                                  il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                                  Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

                                                                                                  Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                                                                  • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                                                  • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                                                                  • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                                                  La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                                                                  Informations sur le loyer

                                                                                                  Le bail doit indiquer :

                                                                                                  • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer)

                                                                                                  • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…)

                                                                                                  À savoir

                                                                                                  il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                                  Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                                                                  Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                                                                  En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                                                                  Complément de loyer

                                                                                                  Conditions

                                                                                                  Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                                                  • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                                                  • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                                                  Attention

                                                                                                  Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                                                                  Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                                                  Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                                                  Contestation

                                                                                                  Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                                                  Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                                  Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                                  À savoir

                                                                                                  en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                                                                  Attention

                                                                                                  un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

                                                                                                  À l’approche du renouvellement du bail :

                                                                                                  • lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré , le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer .

                                                                                                  • lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré , le locataire peut engager une action en diminution de loyer .

                                                                                                  À noter

                                                                                                  il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                                  Quelles sont les conditions ?

                                                                                                  Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

                                                                                                  Ce nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

                                                                                                  À noter

                                                                                                  il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                                  Le propriétaire doit adresser une notification au locataire :

                                                                                                  • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                                                  • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                                                                  • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                                                  Cette notification doit contenir les éléments suivants :

                                                                                                  À savoir

                                                                                                  lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer , il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l’échéance du bail.

                                                                                                  Comment contester ?

                                                                                                  Le locataire peut contester l’action en réévaluation de loyer .

                                                                                                  Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

                                                                                                  • Soit dans le même groupe d’immeubles

                                                                                                  • Soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

                                                                                                  À noter

                                                                                                  ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers en agglomération parisienne  .

                                                                                                  En cas de désaccord ou en l’absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).

                                                                                                  Si le désaccord persiste en dépit de l’action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.

                                                                                                  Attention

                                                                                                  si le juge n’est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser pour fixer le nouveau loyer.

                                                                                                  Comment appliquer le nouveau loyer ?

                                                                                                  Lorsqu’un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s’applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

                                                                                                  La hausse de loyer est étalée :

                                                                                                  • Pour un bail de 3 ans, d’1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 % )

                                                                                                  • Pour un bail de 6 ans, d’1/6 par an

                                                                                                  Exemple

                                                                                                  Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 € et le nouveau loyer est de 650 €  :

                                                                                                  • La hausse à appliquer est de 50 € mensuels

                                                                                                  • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 € x 10 % = 60 € , alors son application sera d’1/3 par an.

                                                                                                  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 € ), et la 3e année de 50 € par mois.

                                                                                                  Toutefois, l’augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

                                                                                                  • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n’avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

                                                                                                  • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

                                                                                                    Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

                                                                                                    Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

                                                                                                    • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l’échéance du bail

                                                                                                    • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

                                                                                                    À noter

                                                                                                    il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                                    Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

                                                                                                    • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                                                    • Soit par acte de commissaire de justice

                                                                                                    • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                                                    La demande doit contenir les éléments suivants :

                                                                                                    Si le propriétaire refuse, ou s’il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l’échéance du bail.

                                                                                                    Si aucun accord n’est trouvé en dépit de l’action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l’échéance du bail.

                                                                                                    Attention

                                                                                                    si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser.

                                                                                                      Loyer de base

                                                                                                      Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d’un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d’inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

                                                                                                      Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                                      À noter

                                                                                                      il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                                      Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                                                                                                      Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l’IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois.

                                                                                                      Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                                      À noter

                                                                                                      il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                                      Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                                                      En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                                                      Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                                                      Attention

                                                                                                      le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.

                                                                                                        Conditions

                                                                                                        Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

                                                                                                        Ces travaux peuvent être :

                                                                                                        • des travaux d’amélioration (hors travaux d’économie d’énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

                                                                                                        • ou des travaux de mise aux normes de décence

                                                                                                        Ces travaux doivent :

                                                                                                        • Avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

                                                                                                        • Et être d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges)

                                                                                                        Quel nouveau loyer fixer ?

                                                                                                        Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

                                                                                                        • d’un montant égal à 15 % du montant des travaux  TTC 

                                                                                                        • dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail

                                                                                                        À noter

                                                                                                        il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                                        Comment contester ?

                                                                                                        Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                                                        En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                                                        Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                                                          Quel nouveau loyer fixer ?

                                                                                                          Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d’amélioration ont été réalisés :

                                                                                                          • Depuis moins de 6 mois

                                                                                                          • Et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer

                                                                                                          Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                                          À noter

                                                                                                          il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                                          Comment contester ?

                                                                                                          Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                                                          En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                                                          Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                                                              Si le loyer pratiqué avec l’ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

                                                                                                              Comment savoir si l’ancien loyer est sous-évalué ?

                                                                                                              Il est possible d’estimer la sous-évaluation d’un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                                                                                                              À noter

                                                                                                              ces références de loyers sont consultables sur le site de  l’observatoire des loyers en agglomération parisienne  .

                                                                                                              Comment fixer le nouveau loyer ?

                                                                                                              Il faut respecter les 2 règles suivantes :

                                                                                                              1re règle, l’augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

                                                                                                              • Montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                                                                                                              • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l’IRL si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois

                                                                                                              2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                                              À noter

                                                                                                              il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                                              Comment contester le nouveau loyer ?

                                                                                                              Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

                                                                                                              En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                                                                                                              Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                                                                                                Complément de loyer

                                                                                                                Conditions

                                                                                                                Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                                                                • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                                                                • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                                                                Attention

                                                                                                                Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                                                                                Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                                                                Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                                                                Contestation

                                                                                                                Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                                                                Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                                                Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                                                À savoir

                                                                                                                en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                                                                                Loyer de base

                                                                                                                Montant du loyer de base

                                                                                                                Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

                                                                                                                À savoir

                                                                                                                il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                                                Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

                                                                                                                Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

                                                                                                                • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

                                                                                                                • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

                                                                                                                • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

                                                                                                                La proposition doit contenir les éléments suivants :

                                                                                                                Informations sur le loyer

                                                                                                                Le bail doit indiquer :

                                                                                                                • le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer)

                                                                                                                • le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…)

                                                                                                                À savoir

                                                                                                                il est possible de connaître les loyers de référence.

                                                                                                                Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

                                                                                                                Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

                                                                                                                En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                                                                                                                Complément de loyer

                                                                                                                Conditions

                                                                                                                Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

                                                                                                                • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

                                                                                                                • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré

                                                                                                                Attention

                                                                                                                Pour un bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

                                                                                                                Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

                                                                                                                Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

                                                                                                                Contestation

                                                                                                                Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

                                                                                                                Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                                                Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

                                                                                                                À savoir

                                                                                                                en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible. Mais il est possible de faire appel au conciliateur de justice.

                                                                                                              Ce contenu vous a-t-il été utile ?